Każda wycena nieruchomości sporządzana jest w ściśle określonym celu, zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz obowiązującymi Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych. Określenie celu wyceny ma kluczowe znaczenie dla doboru właściwego podejścia, metody i techniki wyceny.
Cel sporządzenia operatu szacunkowego określa zamawiający, a rzeczoznawca majątkowy wykonuje wycenę w sposób niezależny i bezstronny, adekwatnie do wskazanego celu.
Najczęstsze cele wyceny nieruchomości
- Zabezpieczenie wierzytelności (cele bankowe)
Wyceny sporządzane są w celu określenia wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu lub pożyczki hipotecznej. Operat szacunkowy jest dokumentem wymaganym przez banki m.in. przy ubieganiu się o kredyt na zakup, budowę lub remont nieruchomości. Na etapie spłaty zobowiązania operat może również służyć potwierdzeniu wzrostu wartości zabezpieczenia, co w określonych przypadkach może wpłynąć na warunki kredytowania. - Ustalenie ceny przy kupnie lub sprzedaży nieruchomości
Wycena nieruchomości, sporządzona w formie operatu szacunkowego lub opinii o wartości, pozwala na obiektywne określenie jej wartości rynkowej. Stanowi istotne wsparcie zarówno dla sprzedającego, jak i kupującego, umożliwiając podejmowanie świadomych i bezpiecznych decyzji transakcyjnych. - Cele księgowe i bilansowe
Wyceny wykonywane są m.in. w celu ustalenia wartości początkowej środków trwałych dla potrzeb amortyzacji, aktualizacji wartości aktywów, a także wnoszenia nieruchomości jako aportu do spółek. - Cele skarbowo-podatkowe
Wyceny sporządzane są w szczególności dla potrzeb ustalenia podstawy opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn oraz podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Operat szacunkowy może stanowić wiarygodne potwierdzenie wartości nieruchomości na etapie składania deklaracji podatkowych lub zawierania umów cywilnoprawnych. Wycena wykonana przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego jest również istotnym dowodem w przypadku zakwestionowania wartości nieruchomości przez organy podatkowe. - Aktualizacja opłat z tytułu użytkowania wieczystego
Właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości może wystąpić z wnioskiem o aktualizację opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Do wniosku należy dołączyć operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego, określający aktualną wartość nieruchomości. - Ustalenie opłaty planistycznej i opłaty adiacenckiej
Wyceny sporządzane są w celu określenia wzrostu lub spadku wartości nieruchomości spowodowanego uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jego zmianą lub dokonanym podziałem nieruchomości. Operaty wykonywane są zarówno na zlecenie jednostek samorządu terytorialnego, jak i klientów indywidualnych. - Ustalenie wartości rynkowej mienia zabużańskiego dla potrzeb realizacji prawa do rekompensaty
Osoby posiadające postanowienie wojewody, potwierdzające prawo do rekompensaty za majątek nieruchomy pozostawiony poza obecnymi granicami Rzeczypospolitej Polskiej (tzw. „mienie zabużańskie”), zobowiązane są do dostarczenia, w terminie 6 miesięcy od otrzymania postanowienia, operatu szacunkowego określającego wartość pozostawionego majątku. Wycena rzeczoznawcy polega na określeniu wartości nieruchomości zgodnie ze stanem z daty jej opuszczenia oraz według aktualnych cen albo kosztów odtworzenia na dzień sporządzenia wyceny.
8. Ustalenie wysokości odszkodowania oraz wynagrodzenia z tytułu służebności przesyłu
Właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, przez którą przebiegają urządzenia infrastruktury technicznej (m.in. linie energetyczne, gazociągi, wodociągi), przysługuje prawo do wynagrodzenia z tytułu ustanowienia służebności przesyłu oraz – w określonych przypadkach – odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Wyceny obejmują ustalenie należnych kwot zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa i aktualnym orzecznictwem.
